固定資産の評価替えとは
質問
固定資産の評価替えとは何ですか。
回答
固定資産税は、固定資産の価格、すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されるものです。ですから、本来であれば毎年度評価替えを行い、その結果をもとに課税を行うことが理想的といえますが、膨大な量の土地、家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的には事実上不可能であることや、課税事務の簡素化を図り徴税コストを最小に抑える必要もあること等から、土地と家屋については原則として3年間評価額を据え置く制度、換言すれば、3年毎に評価額を見直す制度がとられているところです。
この意味から、評価替えは、この間における資産価格の変動に対応し、評価額を適正な均衡のとれた価格に見直す作業であるといえます。
地価が下がっているのに土地の税額が上がるのは
質問
地価が下落しているのに、税額が上がるのはおかしいのではないでしょうか。
回答
土地に係る固定資産税は、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇はゆるやかなものになるよう、課税標準額を徐々に是正する負担調整措置が講じられています。
地価が下落する中で税負担が上昇する土地は本来の課税標準額に比べて、現在の課税標準額が低いため負担調整措置により本来の課税標準額に向けた是正過程にあるものです。したがって、課税の公平の観点からやむを得ないものと考えられます。
なお、平成26年度、平成27年度については、地価が下落があり、価格を据え置くことが適当でないときは、据置年度でも価格を修正することとされており、地価の下落が評価額に適切に反映されることとなっています。
負担水準のばらつきの原因
質問
負担水準のばらつきを是正するための税負担の調整措置が講じられているとのことですが、そもそもなぜ土地ごとの負担水準のばらつきが生じたのですか。
回答
平成6年度に、評価の均衡を図るため、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格等の7割を目途とする評価替えが行われましたが、それまで評価水準が市町村ごとにばらばらでしたので、各宅地の評価額の上昇割合にもばらつきが生じることになりました。
一方、この評価替えによって税負担が急増しないようにするため、なだらかに課税標準額を上昇させる負担調整措置が講じられました。
この結果、評価額と課税標準額との間に大きな開きが生じるとともに、各宅地の間の評価額の上昇の違いがそのまま課税標準額の上昇の違いとはならず、評価替えによる評価額の上昇が大きかった土地ほど負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）が低いという状況が生じました。これがいわゆる「負担水準のばらつき」となったわけです。
さらに、平成4年以降、全国的に地価の下落が始まり、地価の下落が大きい土地、すなわち負担水準の分母となる評価額が大きく下がった土地ほど負担水準が高くなるという傾向が生じましたが、地価の下落幅は土地ごと、地域ごとに異なっていましたので、負担水準のばらつきが拡大する結果をもたらしました。
このように、現在の負担水準のばらつきは、平成6年度の評価替え以前の市町村ごとの評価水準のばらつきと、その後の地価下落の程度のばらつきに原因がありますが、課税の公平の観点からはこれをできるだけ早く解消する必要があり、そのための措置が平成9年度から講じられているところです。
新築住宅の軽減例
質問
次のような併用住宅を新築しました。平成27年度分の家屋に係る固定資産税額はいくらになりますか。（税率は1.4％として計算します。）
- 構造…木造2階建
- 建築時期…平成26年7月
- 床面積…160平方メートル（居住部分100平方メートル、店舗部分60平方メートル）
- 平成27年度価格…12,000,000円 （1平方メートル当たり75,000円）
回答
- 減額措置が受けられます。
居住部分割合要件：100÷160≧1／2
なお、店舗部分の割合が2分の1を超えると、減額措置は受けられません。
床面積要件：50平方メートル≦100平方メートル≦280平方メートル - 減額される額
12,000,000円×1.4／100×100／160×1／2＝52,500円 - 平成27年度分の固定資産税額
168,000円－52,500円＝115,500円
↑
（12,000,000円×1.4／100）
固定資産税（家屋）が急に高くなったのですが
質問
私は、平成23年9月に住宅を新築しましたが、平成27年度分から税額が急に高くなっています。なぜでしょうか。
回答
新築の住宅に対しては、一定の要件にあたるときは、新たに固定資産税が課税されることとなった年度から3年度分（3階建以上の中高層耐火住宅等については、一定の要件にあたるときは、新たに固定資産税が課税されることとなった年度から5年度分）に限り、税額が2分の1に減額されます。
あなたの場合は、平成23・24・25年度分については税額が2分の1に減額されており、この減額適用期間が終了したことにより、本来の税額になったため、税額が高くなったものです。
家屋が年々老朽化していくのに評価額が下がらないのは
質問
私のマンションは昭和49年に建築されたものですが、年々老朽化していくのに、評価額が下がらないのはおかしいのではないでしょうか。
回答
家屋の評価額は、評価の対象となった家屋と同一のものを評価替えの時点において、その場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費すなわち再建築価格に、家屋の建築後の年数の経過によって通常生ずる損耗の状況による減価等をあらわした経年減点補正率を乗じて求められます。
ただし、その価額が前年度の価額を超える場合は、通常、前年度の価額に据え置かれます。
建築年次の古い家屋の一部については、過去に建築費の上昇が続く中、評価額が据え置かれていたこともあって、経年減点補正率を加味した評価額であっても、以前から据え置かれている価額を下回るまでにはいたらず、評価額が下がらないといったことがあります。
年の途中で土地の売買があった場合は
質問
私は、平成26年11月に自己所有地の売買契約を締結し、平成27年3月には買主への所有権移転登記を済ませました。平成27年度の固定資産税は誰に課税されますか。
回答
平成27年度の固定資産税は、あなたに課税されます。地方税法の規定により、土地については賦課期日（毎年1月1日）現在、登記簿に所有者として登記されている人に対し当該年度分の固定資産税を課税することになっているからです。
年の始めに家屋を取り壊した場合は
質問
平成27年1月20日に取り壊した家屋についても、平成26年度の固定資産税の課税対象となっています。なぜでしょうか。
回答
固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）現在に所在している固定資産を課税対象とし、その年の4月から始まる年度分について課税されます。したがって、平成27年1月20日に取り壊された家屋も1月1日には存在していたことから、平成27年度の固定資産税の課税対象となるものです。
固定資産税（土地）が急に高くなったのですが
質問
私は、昨年（平成26年10月）に住宅を壊しましたが、土地については、今年（平成27年度分）から税額が急に高くなっています。なぜでしょうか。
回答
土地の上に一定要件を満たす住宅があると「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用されます。しかし、住宅の滅失やその住宅としての用途を変更すると本特例の適用から外れることになるためです。
固定資産の価格に疑問がある場合は
質問
私は、固定資産課税台帳を縦覧しましたが自分の土地、家屋の価格に疑問があります。どうすればよいでしょうか。
回答
固定資産税の内容について、お知りになりたい場合には、お気軽に税務課におたずねください。
また、固定資産課税台帳に登録されている価格について不服がある場合には、納税通知書の交付を受けた日後60日まで、固定資産評価審査委員会に対して、審査の申出をすることができます。
納税通知書の内容に疑問がある場合は
質問
納税通知書を受けとりましたが、その内容について疑問があります。どうすればよいでしょうか。
回答
納税通知書の内容に質問がある場合には、税務課におたずねください。
なお、納税通知書の内容について不服がある場合は、その賦課決定があったことを知った日（通常、納税通知書の交付を受けた日）の翌日から起算して60日以内に、市町村長に対して不服の申立てをすることができます。
ただし、固定資産の価格について不服がある場合は、市町村長に対する不服の申立てではなく、固定資産評価審査委員会に対する審査の申出（納税通知書の交付を受けた日後60日まで）となりますので注意してください。